江南体育官方网站入 关于加强物业管理工作的实施意见

咸政办发〔2018〕46号

各县、市、区人民政府，市政府各部门，咸宁高新区管委会：

住宅小区是市民生活的基本场所，是城市管理的基础单元，也是社会治理的重要领域。为营造安居乐业的良好环境，提升人民群众生活满意度，依据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等相关法律法规规定，经市人民政府同意，现就加强我市物业管理工作提出如下实施意见。

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。坚持一切以人民为中心的发展思想，以基层党建为基础、政府治理为主导、居民需求为导向、改革创新为动力，整合资源，增强动力，完善体制，努力把小区建设成为和谐有序、绿色文明、创新包容、共建共享的幸福家园。

（二）基本原则。按照属地管理、分级负责、部门联动、条块结合、行业监督的原则，坚持典型示范、分步实施、重点突破、有序推进。

二、明确工作职责

（三）明确小区物业综合管理责任。各县（市、区）人民政府、咸宁高新区是辖区物业管理工作责任主体，负责组织领导辖区物业管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）是小区管理统筹协调主体，对小区物业综合管理负总责。要将小区物业管理纳入社区建设管理体系，明确分管领导、责任机构，落实人员和经费。街道办事处（乡镇人民政府）应当在同级党组织领导和民政部门指导监督下，依法组织和指导本辖区内的小区业主成立业主大会、选举业主委员会，指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。街道办事处（乡镇人民政府）要组织建立住宅小区联席会议制度，并负责召集房管、公安、民政、城管、规划、价格等行政主管部门和社区居委会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加，协调解决物业服务和管理活动中存在的问题。负责辖区内无物业管理小区的日常管理工作，落实物业服务缺管小区的临时托管事宜。

社区（村）协助街道办事处（乡镇人民政府）做好与小区管理及服务有关的工作，具体做好业主大会、业主委员会组建和换届工作；要加强对业主大会、业主委员会的指导和监督，积极宣传有关物业管理方面的法律法规和政策，维护业主合法权益；调解物业服务纠纷，及时制止、报告物业服务企业服务中的违规行为；对暂未成立业主委员会的，依法积极开展小区业主委员会的组建工作，对尚未依法组建业主委员会和尚不具备条件成立业主委员会的，主动承担业主委员会的相关职责，对物业服务缺管小区履行临时托管责任。

（四）房管部门依法加强行业监管。负责物业服务活动的监督管理工作；研究制定物业管理政策和指导制定行业服务标准；负责物业服务企业和业主委员会的备案工作；负责物业专项维修资金的交存、使用和管理；负责物业服务企业及从业人员业务指导、培训和监督管理；负责物业服务企业信用档案的建立和管理；负责会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查，负责会同有关部门依法查处物业管理活动中的违法违规行为；牵头指导监督物业管理协会开展行业指导和行业自律；依法查处房屋装修过程中违反《住宅室内装饰装修管理办法》的行为。市房管局协调组织对各县（市、区）和咸宁高新区物业管理工作以及相关小区创建的考核。

（五）相关部门依法履职，构建齐抓共管格局。各职能部门要按照部门职责将职能延伸到各物业管理区域，进一步明确工作目标和部门职责，建立责任清单，加强分工协作，强化责任落实，负责受理各自职责范围内的咨询和投诉，协同解决物业管理难题，形成物业管理工作合力。

民政部门负责指导和监督街道办事处（乡镇人民政府）依法组织业主召开业主大会，选举成立业主委员会，监督业主委员会依法履行职责；协调物业服务与社区管理、社区服务关系。

住建部门负责监管房屋建筑工程质量，督促承建单位履行保修期内的保修责任，处理保修期内工程质量问题引起的纠纷，依法查处房屋装修过程中违反《建设工程质量管理条例》的行为。

规划部门负责按相关规定规划小区的物业用房、停车位、环卫设施设备等公共服务设施，并在竣工验收规划条件核实阶段严格审核，配合解决小区内因规划问题引起的纠纷。

公安部门负责加强小区治安管理，加强流动人口管理，规范宠物管理，指导落实安全防范和消防工作，负责物业服务主体退出的秩序维护，依法查处非法侵占物业用房和社会生活噪音扰民等行为。加大“平安小区”创建力度，尤其是缺管小区的平安创建力度。

环保部门负责查处小区内堆放弃置工业废弃物、倾倒工业废水、餐饮服务业经营者油烟扰民等行为。

城管部门负责查处小区违章搭建、非法设置户外广告、擅自改变建筑物外立面、毁绿种菜、占道经营、养殖家禽、“挖地三尺”等行为，负责查处环境保护管理方面社会生活噪声污染中的商业经营活动噪声污染和建筑施工噪声污染等行为，负责指导和监督小区环卫保洁工作和生活垃圾分类工作。

工商部门负责查处小区内为违规开办公司提供经营场所的行为，对不符合“住改商”有关规定的，不予核发营业执照。

质监部门负责加强对小区电梯、机械式停车设备等特种设备的使用安全监管，调处相关纠纷。

安监部门负责落实安全综合监管职责，督促和指导有关部门加强电梯、用气、消防等物业区域的安全管理工作。

物价部门负责小区前期物业服务及收费标准的报备、物业服务收费行为监管和小区内因物业收费引起纠纷的调处，会同房管部门制定、调整前期物业服务收费标准。

教育部门负责查处小区内违规开办培训班、培优班等行为，调处小区内业主子女就近入学纠纷。

专营单位负责接收经验收合格的供水、供电、供气等专业经营设施设备，负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。

三、着力破解物业管理难题

（六）加强建设项目工程验收管理。建设单位必须严格依照规划和设计要求配备物业管理用房和共用设施设备。管理部门和专营单位要严把房屋、电梯、消防、供水供电设施等质量和技术标准关，未达到要求和不符合标准的，不予竣工验收，严肃查处开发建设单位擅自交付使用的行为。项目交付后，建设单位要按照国家规定的建设工程保修期限和范围，认真履行保修责任，未按规定履行质量保修责任，或同一质量问题在保修期内未得到有效解决的，由房管部门依法处罚，并记入建设单位信用档案。

（七）强化物业承接查验。严格按照《物业承接查验办法》进行物业承接查验，建设单位和物业服务企业未进行承接查验的，或在物业承接查验中与建设单位恶意串通、弄虚作假、侵犯业主权益的，依法追究企业法律责任，其行为记入建设单位、物业服务企业信用信息档案。

试行街道（乡镇）、社区（村）、物业服务企业、业主代表共同参与物业设施设备承接查验工作，杜绝“带病”交付现象。

（八）严格物业服务企业选聘。严格执行前期物业管理招投标制度，督促建设单位在新建住宅小区销售之前，依法依规选聘物业服务企业，确保物业服务全覆盖。政府购买物业服务按照政府采购相关规定执行。鼓励业主大会采用招投标的方式选聘物业服务企业。采用招投标方式选聘物业服务企业的，应当严格按照相关规定组建评标委员会进行评标。街道办事处（乡镇人民政府）及联席会议成员单位、社区（村）加强对业主大会选聘物业服务企业的指导和监督。

（九）规范物业服务企业退出。各县（市、区）人民政府是物业企业退出项目的监管主体。街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）要加强物业项目退出协调，监督物业企业依法依规退出物业项目管理，并做到有序衔接。物业企业退出小区未选聘新的物业服务企业的，由业主自行管理或社区代管。对擅自撤离物业区域、停止物业服务的，或被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的，由房管部门依法处罚，并记入物业服务企业信用档案。

（十）加强诚信建设和行业自律。各级房管部门要组织开展物业服务企业信用等级评定并定期向社会公布，将平时业主的投诉率、及时回复率和满意率作为物业服务企业信用等级评定的重要内容，将评定结果与物业项目评优、招投标、物业收费标准等挂钩，加大失信企业惩戒力度。加强物业服务行业协会建设，加强对项目负责人、企业关键岗位人员的培训与管理，建立项目负责人信用档案，杜绝行业恶性竞争，维护良好的物业服务市场秩序。

(十一)完善物业服务收费。制定不同类型物业的服务标准和规范，构建多层次、多等级、多业态的服务标准体系，实行等级管理，引导物业服务企业开展标准化建设，加强监督检查，促进物业服务业规范发展。对照物业服务等级标准，构建“质价相符”的物业服务收费体系，实行优质优价。综合考虑物业服务行业信用等级、成本变化、居民消费价格指数变动等因素，制定相应等级的基准价和浮动幅度，并向社会公布。

（十二）增强业主自我管理意识。加大宣传力度，引导业主遵循自治原则，遵守管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，正确行使权利、履行义务。业主欠交物业费经判决生效或仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

（十三）加大小区执法力度。行政执法部门要加大执法力度，经常深入小区开展执法活动。根据各级执法机构工作职责，着重解决物业小区违章搭建、侵占公共部位、破坏公共绿地、占用消防通道、“住改商”等突出问题。要配合物业管理工作领导小组协调处理事项，强化现场联合执法，对拒不配合行政执法的，依法予以强制执行。小区管理责任人要及时规劝、制止违法行为，制止无效的要向执法部门申请执法。小区物业服务企业和小区所在街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）要积极配合执法工作。

（十四）化解物业服务纠纷。建立多层次、立体化的矛盾纠纷调解网络，构建街道办事处（乡镇人民政府）物业纠纷调解联席会议制度、社区（村）人民调解委员会和业主委员会自治调解三级物业管理纠纷调解工作体系。各相关职能部门要积极配合、参与人民调解工作，促进业主自治调解、人民调解、行政调解、司法调解衔接互动，开通司法审判绿色通道，及时化解物业管理纠纷。

（十五）大力推进智慧物业建设。依托智慧城市建设，运用互联网、大数据等信息化手段，搭建智慧物业平台；推广智慧物业应用系统，综合开发利用各类信息资源，开展公共设施管理、安全生产管理、智能停车管理、智能家居、水电气费自动抄表等智能化物业服务综合管理应用；鼓励、引导物业企业、通讯运营企业和社会资本对已建小区进行智慧物业改造，实现小区管理和服务的智能化和信息化。

（十六）大力推进示范小区创建。原由单位统建统分、定向开发、集体团购的住宅小区，由相关单位牵头，创建示范小区；纪检、组织、公安、城管等有关职能部门结合各自职能，创建特色小区；商品房开发小区由物业服务企业探索创建智慧小区。创建示范小区的相关单位和创建特色小区的职能部门应创造条件解决突出问题。

四、加快老旧住宅小区整治改造

（十七）强化政府主导作用。各级政府是老旧住宅小区整治改造的责任主体，对整治改造工作负总责。制定年度整治改造计划，列入政府重点督办事项。按照市级统筹、县（市、区）组织、街道办事处（乡镇人民政府）实施的工作机制，明确和落实各方责任。老旧小区整治改造工作应当结合城市环境综合整治和更新改造工作进行，有条件的小区可同步考虑加装电梯，统筹推进。

（十八）加大财政资金投入。按照财政补贴、专营单位投资、业主适当承担的方式，筹集改造费用。将老旧小区环境整治、物业服务补贴等费用列入财政预算。市、县（市、区）财政要根据实际需求，统筹安排资金，用于老旧住宅小区基础设施和公共服务设施改造。财政按一定标准，对接管老旧小区的物业企业给予专项补助。

（十九）探索建立长效机制。老旧小区整治改造完成后，县（市、区）人民政府应当建立老旧小区长效管理机制；街道、社区通过组织召开业主大会，推行物业管理或业主自治管理；业主应当承担相应的物业服务费用。未落实物业管理和业主自治的老旧小区，由街道办事处（乡镇人民政府）牵头成立物业服务中心接管，负责小区内的保洁、公共秩序维护等管理服务，并严格履行管理责任人责任。各职能部门应当按照各自职责，做好改后小区管理的有关工作。

五、强化物业管理工作保障

（二十）成立物业管理工作领导小组。成立由分管副市长任组长，房管、住建、规划、民政、公安、城管、环保、工商、质监、价格等相关职能部门负责人为成员的物业管理工作领导小组。各县（市、区）可参照成立。领导小组下设办公室，办公室设在市房管局，负责组织、协调、指导辖区内物业管理工作，研究物业管理有关政策，组织各成员单位认真落实领导小组决策部署，推动成员单位相互协作、配合，解决物业管理的重大事项和问题。

（二十一）加强物业专项维修资金管理。各级房管部门要按照专人、专管、专用要求，成立物业专项维修资金管理机构，主要负责物业专项维修资金的交存、使用、增值和查询等工作；负责物业专项维修资金系统的建设、维护；针对危及房屋使用和业主人身财产安全的紧急情况，开通维修资金应急使用绿色通道，简化资金使用审批程序；统计、分析和研究相关信息和动态，为政府制定相关规章和政策提供依据。

（二十二）严格管理考核。各级政府要将物业服务和管理工作纳入政府督查内容，加大督办力度。各县（市、区）人民政府要将工作任务分解到街道办事处（乡镇人民政府）和社区（村），定期开展督办检查。领导小组要制定考核标准，定期向社会公布考核结果。

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2018年10月8日

（此件公开发布）